Khi mua nhà, Hãy xác định tài chính và mục đích, kiểm tra pháp lý, khảo sát thực tế, thương lượng giá, ký hợp đồng công chứng và hoàn thiện thủ tục sau giao dịch.
10 ĐIỀU CẦN THIẾT KHI ĐI MUA NHÀ
• PHẢI KIỂM TRA QUY HOẠCH XEM NHÀ ĐÓ CÓ NẰM TRONG DỰ ÁN QUY HOẠCH HAY KHÔNG.
•
• Để kiểm tra quy hoạch nên đến văn phòng địa chính phường, xã nơi quản lý mặt bằng đô thị.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhà) là sở hữu riêng hay sở hữu chung ?
• Nhà (đất) thuộc loại nào: đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất (thổ cư) ở đô thị, đất ở nông thôn...
• Sổ có đường không ? (Số vị trí (tọa độ) sơ đồ thửa đất (nhà), số nhà trên hệ thống quản lý đô thị.
• Diện tích đất (nhà thực tế) còn lại là bao nhiêu ?
• Mật độ xây dựng là bao nhiêu (tối đa bao nhiêu tầng)
1. Xác định nhu cầu và ngân sách: quyết định mục đích (ở, đầu tư) và khả năng tài chính.
2. Kiểm tra pháp lý: xem sổ hồng, nguồn gốc bất động sản, tránh tranh chấp hoặc thế chấp.
3. Khảo sát thực tế: xem vị trí, tiện ích xung quanh, kết cấu nhà, quay video để đối chiếu sau này.
4. Đánh giá quy hoạch: kiểm tra tại văn phòng đăng ký đất đai để tránh đất thuộc diện quy hoạch hoặc lộ giới.
5. Đàm phán giá: so sánh giá thị trường, tránh cảm xúc, thương lượng một cách tỉnh táo.
6. Soạn và công chứng hợp đồng đặt cọc: ghi rõ điều khoản, kiểm tra danh tính và giấy tờ của bên bán.
7. Kiểm tra diện tích thực tế: nhờ đơn vị đo đạc nếu cần để tránh sai lệch so với giấy tờ.
8. Thanh toán và công chứng mua bán: thanh toán phần lớn giá trị, giữ lại một khoản để đóng thuế và hoàn thiện thủ tục
9. Đóng thuế và các chi phí liên quan: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, phí công chứng.
10. Nhận bàn giao và lưu giữ hồ sơ: kiểm tra hiện trạng, giữ lại toàn bộ giấy tờ giao dịch để tránh rủi ro sau này.
CÂU HỎI QUAN TRỌNG KHI ĐI CÔNG CHỨNG SANG TÊN CHỦ SỞ HỮU NHÀ ĐẤT
1. Nhà (đất) này có bị cấm giao dịch không ?
2. Người bán có phải là chủ sở hữu hay không ?
3. Nhà này là tài sản chung hay tài sản riêng ?
4. Hợp đồng này có điều khoản gì bất lợi cho tôi hay không ?
5. Sau công chứng, tôi phải làm gì bước tiếp theo ?
6. Hợp đồng này có thể bị vô hiệu trong trường hợp nào ?
7. Thanh toán như thế nào là an toàn nhất ?
ĐIỀU KHOẢN QUAN TRỌNG TRONG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC KHI GIAO DỊCH MUA BÁN NHÀ.
1. Lô đất hoặc nhà không nằm trong diện quy hoạch.
2. Không có tranh chấp với các lô đất (nhà) kế bên hoặc bên thứ ba.
3. Không nằm trong diện bị thu hồi đất (nhà).
4. Không bị kê biên bởi bất kỳ cơ quan nào
5. Không bị thế chấp tại bất kỳ ngân hàng hoặc cơ quan (tổ chức) Tín Dụng nào.
6. Tài sản là sở hữu riêng, không có tranh chấp với các cá nhân hay tổ chức khác.
7. Lô đất (nhà) không bị kê biên thi hành án với bất cứ cơ quan thẩm quyền nào.
Bên bán cam kết tất cả các khoản nợ của mình không liên quan gì đến căn nhà.
Lô đất (căn nhà) không có hợp đồng cho thuê và không thiết lập quyền cư trú cho bất kỳ ai.
Bên bán phải chuyển hộ khẩu ra khỏi nhà trong vòng 7 ngày sau khi sang tên.
Bên bán phải hoàn toàn chịu trách nhiệm pháp lý cũng như mọi chi phí giải quyết hậu quả phát sinh nếu thông tin sai sự thật.
RỦI RO DỄ MẮC PHẢI CẦN LƯU Ý
Các rủi ro pháp lý và bài học kinh nghiệm khi mua bán bất động sản để tránh trường hợp "đứng tên sổ đỏ vẫn mất nhà": Tại sao có Sổ đỏ rồi vẫn có thể bị kiện mất nhà? Nhiều người lầm tưởng rằng chỉ cần ký hợp đồng công chứng và ra tên trên Sổ đỏ là đã an toàn tuyệt đối. Tuy nhiên, nếu quá trình giao dịch cẩu thả, tòa án vẫn có thể tuyên vô hiệu giao dịch, dẫn đến việc người mua mất quyền sở hữu. 1. Những sai lầm phổ biến khiến giao dịch bị "hở" * Khai thấp giá trị thực tế: Ví dụ thực tế là giao dịch 3,2 tỷ nhưng trên hợp đồng chỉ ghi 800 triệu (để né thuế). * Thiếu bằng chứng thanh toán: Không có biên bản giao nhận tiền, giao dịch hoàn toàn bằng tiền mặt thay vì chuyển khoản qua ngân hàng. * Để bên bán tiếp tục cư trú: Sau khi mua xong vẫn để bên bán ở lại nhà, tạo điều kiện cho họ tiếp tục chiếm giữ tài sản. * Giao dịch giả cách: Thực chất là vay tiền nhưng lại làm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất để làm tin. 2. Rủi ro khi xảy ra tranh chấp Khi có ý đồ xấu, bên bán có thể kiện ra tòa với các lý do: * Không công nhận số tiền thực tế đã giao. * Yêu cầu tòa án chỉ căn cứ vào mức giá thấp ghi trên hợp đồng. * Cáo buộc đây là giao dịch giả cách (vay mượn núp bóng mua bán). * Lúc này, người mua rất khó chứng minh mình là người mua "ngay tình" (trung thực, đúng luật). 3. Tại sao Tòa án có thể tuyên hủy giao dịch? Pháp luật quy định giao dịch dân sự có thể bị tuyên vô hiệu trong các trường hợp: * Do bị lừa dối: Một trong các bên cung cấp thông tin sai lệch. * Do giả cách: Che giấu một giao dịch khác (ví dụ: vay tiền). * Đối tượng không thể thực hiện: Các yếu tố phát sinh trong quá trình mua bán khiến hợp đồng không thể hoàn tất đúng pháp luật. > Lưu ý: Tòa án không chỉ nhìn vào cuốn Sổ đỏ mà sẽ xem xét toàn bộ quá trình giao dịch từ lúc đặt cọc đến khi bàn giao. > 4. Lời khuyên để đảm bảo an toàn ("Góc nhìn chuyên gia") Để tự bảo vệ mình, người mua cần thực hiện một chuỗi trách nhiệm: * Chứng minh dòng tiền: Tuyệt đối nên chuyển khoản ngân hàng hoặc có biên bản giao nhận tiền mặt được công chứng/làm chứng. * Giá hợp đồng hợp lý: Nên sát với giá trị thực tế để tránh rủi ro bị tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ. * Bàn giao thực tế: Hạn chế tối đa việc cho bên bán ở lại sau khi đã sang tên. * Kiểm tra đa nguồn: Không chỉ tin vào thông tin trên sổ, cần kiểm tra tranh chấp tại địa phương, văn phòng đăng ký đất đai và hỏi thăm cả hàng xóm xung quanh. Kết luận: Sự cẩu thả ở bất kỳ khâu nào cũng có thể dẫn đến rủi ro về sau. Với những tài sản giá trị lớn, việc tư vấn pháp lý và kiểm tra kỹ lưỡng ngay từ đầu là vô cùng quan trọng.
Sưu tầm và tổng hợp.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét